전세가 고공행진에 아파트 갭투자 ‘쑥’ 빌라 거래 ‘뚝’

박종민 기자
고금리와 경기침체의 영향으로 집값은 하향 곡선, 전셋값은 상승세가 이어지고 있는 가운데 주택 상품별 희비가 엇갈리고 있다.

아파트는 거래가 조금씩 살아나고 있지만 빌라는 거래 관련 역대 최저 기록을 연일 새로 쓰고 있는 것인데 전문가들은 빌라 매매 수요가 살아나기는 어려울 것으로 전망한다.

기지개 펴는 아파트 거래 시장…’갭 투자’도 고개 들어

봄 이사철을 맞아 아파트 거래가 조금씩 살아나고 있습니다. 29일 서울부동산정보광장에 따르면 계약일 기준 지난 1월 아파트 매매 계약 건수는 2472건으로 전월(12월)보다 35% 늘었다.

서울 아파트 가격은 13주 연속 떨어지고 있지만 전세가격은 14주 연속 오르면서 매매 수요 일부가 전세 수요로 돌아섰고, 집값이 바닥이라는 인식도 일부 작용한 결과로 풀이된다.

서울 외 다른 지역도 아파트값은 상승세, 전세값은 하락세다. 한국부동산원은 이번주(26일 기준) 전국 아파트 가격은 0.05% 하락하고 전세가격은 0.02% 상승했다고 밝혔다. 아파트값은 14주 연속 하락, 전세값은 지난해 7월 넷째주(24일 기준) 상승전환한 후 32주 중 단 한 주를 뺀 31주 동안 상승했다.

이렇듯 아파트값은 상승하고 전셋값은 하락하면서 둘 간 차이가 줄어들자 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’도 이어지고 있다.

부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 지난해 12월 이후 최근 3개월 동안 갭 투자 매매 증가가 가장 많은 곳은 경기 화성시(64건)와 경남 김해시(54건), 충남 천안시 서북구(%2건), 경기 수원시 영통구(51건) 순이었다. 서울에서는 송파구(33건)에 갭투자가 집중됐다. 아실은 최근 3개월간 아파트를 매매한 뒤 직접 거주하지 않고 임대 목적으로 전·월세를 내놓은 계약을 갭투자로 집계한다.

이들 지역은 정주여건이 상대적으로 우수해 거주 수요는 탄탄하지만 최근 집값 상승기에 집값이 급등했다가 고금리 장기화 등의 영향으로 집값이 다시 빠진 지역으로 꼽힌다. 최근 집값과 전셋값 차이가 줄어들자 투자 시세차익을 노린 투자수요와 전세를 끼고 집을 미리 사놓는 실수요가 함께 몰린 영향으로 풀이된다.

경기 화성시 병점동 ‘병점역에듀포레’ 전용면적 75㎡는 작년 12월 3억원에 매매된 뒤 바로 2억7000만원에 임차인을 들였다. 세금과 기타 비용을 빼고 3000만원에 아파트를 산 것이다.

서울 송파구는 최근 3개월간 387건의 매매거래가 이뤄졌는데 이중 33건이 갭투자로 분류됐다. 송파구 문정동 ‘올림픽훼밀리’는 최근 3개월간 거래된 매매건수(23건) 중 17.3%가 갭투자로 집계됐다.

아파트엔 온기 돌지만 빌라는 냉기 계속…”빌라 수요 더 축소될 것”

연합뉴스
아파트 거래 시장에는 온기가 돌고 있지만 빌라 등 비아파트 시장에는 한파가 계속되고 있다.

집값과 전셋값이 모두 떨어지고 있는 빌라 등 비아파트는 거래량과 거래 비중 모두 연일 사상 최저 기록을 다시 쓰고 있습니다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 2월 비아파트 매매건수는 2507건으로 전월(2754건)보다 줄었다.

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 주택 매매 거래량은 55만 5054건이었는데 이중 비아파트는 14만3242건이었다. 거래비중으로는 25.8%를 차지했는데 이는 종전 최저치인 2020년 27.0%를 밑도는 수치이자 2006년 해당 통계 작성 이후 가장 낮은 비중이다.

‘빌라’로 불리는 연립·다세대주택이 전체 주택 매매에서 차지하는 거래량 비중 역시 2022년 25.5%에서 지난해 15.4%로 줄었다. 단독·다가구주택은 같은 기간 15.8%에서 10.4%로 주저 앉았다.

전문가들은 이런 상품별 양극화가 계속될 것으로 보고 있다.

NH농협은행 김효선 부동선수석위원은 “부동산 시장이 지역별 뿐만 아니라 상품별 양극화도 점점 심화되면서도 아파트와 비아파트 간 격차가 점점 커지고 있는다”며 “전세사기로 인한 임차인들의 비선호 증가 등의 자산가치 상승으로 인한 시세차익 기대감이 줄면서 빌라가 자산으로 가치가 없다는 인식이 강해지고 있는 상황인데 개발 호재, 특히 재개발 등으로 아파트가 되는 빌라가 아니라면 거주목적으로의 매입도 점점 줄어들면서 지금도 그렇지만 앞으로도 빌라의 거래량은 계속해서 축소될 가능성이 높다”고 전망했다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 “은행권의 스트레스 DSR(변동금리(혼합·주기형 포함) 대출 차주의 총부채원리금상환비율 산정시 향후 금리 인상 가능성을 반영해 가산금리를 부과하는 제도) 시행 이후 전반적으로 대출 원금 한도가 낮아져서 2월 들어 주택 거래 증가 속도가 줄고 있긴 하지만 분양가가 오르고 있고 지역에 따라 개발호재 이슈가 있는 곳들이 꽤 있어서 아파트값은 약보합으로 유지될 것”이라고 전망했다. 반면 빌라 시장에 대해서는 “과거에는 임대사업자 등이 투자목적으로 빌라에 투자하긴 했지만 이제는 그런 방식의 투자가 지양되는 분위기가 형성되어서 빌라 매매 수요가 늘고 거래가 많이 늘어나기는 어려워 보인다”고 덧붙였다.